Em Caruaru existem vários loteamentos, e muito deles são irregulares, o vereador Tenente Tibúrcio (PMN) está preocupado com isso e concede entrevista a reportagem da TV Replay, falando sobre o assunto.

Os loteamentos irregulares proliferam no Brasil, causando sérios transtornos para os compromissários-compradores de terrenos formados a partir de projetos nessa situação.

Os reflexos são sensíveis também para os que tenham pagado à vista os lotes e para aqueles que se tenham tornado promitentes cessionários dos primitivos compromissos.

Por primeiro há que se conceituar o que seja loteamento urbano irregular e, nessa tarefa, iremos verificar que, basicamente, há dois tipos de irregularidades: a técnica e a jurídica.

O loteamento é tecnicamente irregular se: a) executado sem aprovação da prefeitura municipal; b) executado sem aprovação da prefeitura municipal, mas em desacordo com o projeto; e c) executado de acordo com o projeto aprovado, mas sem obediência ao cronograma de obras.

Do ponto de vista jurídico, o loteamento pode ser considerado irregular se: a) não tiver sido inscrito (antes de 1976) ou registrado (depois de 1976) no registro de imóveis e houver venda a prazo ou com oferta pública; e b) não tiver sido registrado, para qualquer tipo de venda, a partir da vigência da lei 6.766/79.

Mas, cumpre ressaltar que, sob esse aspecto, há uma enorme gama de variáveis em relação à falta de registro do loteamento, entre as quais se destacam.

a) O loteador é apenas compromissário comprador da gleba loteada. Até o advento da lei 6.766/79 se entendia que apenas o proprietário poderia lotear, em face do que dispunha o artigo primeiro do decreto-lei 58/37. Assim, embora tivesse aprovado o plano de loteamento e, muitas vezes, o tivesse executado regularmente, não poderia registrá-lo, salvo depois de obter o domínio da gleba.

b) Se o loteador for proprietário de uma gleba, há divergência, para maior, entre o que consta do registro e o plano aprovado. Enquanto não retificado o registro (artigo 860 do Código Civil e artigo 213 da Lei de Registros Públicos), não pode obter o registro do loteamento.

c) O loteador dispõe de título que, por qualquer forma, deve ser regularizado para ingressar no registro imobiliário (v. g., cessão de direitos hereditários, etc., posse com os elementos do usucapião).

As prefeituras municipais não examinam a prova de propriedade da gleba e, quase sem exceção, dispõem de textos legais que as autorizam aprovar os projetos sem exame dessa prova. Costumam mesmo exigir que dos projetos conste que a aprovação não implica o reconhecimento do direito de propriedade sobre a área loteada.

Por derradeiro, há os loteamentos executados criminosamente, por pessoas que não têm e nunca tiveram quaisquer direitos sobre a gleba loteanda. São verdadeiros estelionatários, que prometem vender ou vendem imóveis dos quais nunca foram proprietários e sobre os quais nenhum direito real possuem.

Para esses últimos loteamentos não há a menor possibilidade de regularização.

Histórico

Até o advento da lei 6.766/79, as prefeituras municipais não dispunham de instrumental que lhes permitisse a regularização de loteamentos irregulares, salvo a movimentação de ação para compelir o loteador a efetuar o registro de acordo com o decreto-lei 58/37 ou a executar as obras.

Em outros casos, lançava mão, como é o caso da Prefeitura de São Paulo, de penalidades fiscais, impondo multas ao loteador tão-só pela irregularidade ou fazendo acréscimo no imposto territorial.

Por qualquer forma, não é do nosso conhecimento a movimentação de ações que visassem compelir o loteador a registrar o loteamento ou a executar as obras. As providências, assim, se restringiam ao aspecto fiscal e não possibilitavam a regularização do loteamento, ao menos como se entende hoje, para permitir a satisfação dos interesses dos compromissários compradores, além do atendimento às exigências urbanísticas. Ao contrário, nos casos em que, por expressa vedação legal, o imposto territorial não possa ser lançado individualmente sobre cada lote, enquanto não regularizado o loteamento, a sobrecarga fiscal incidente sobre a gleba vem sendo sempre repassada aos compromissários compradores, sem qualquer efeito, portanto, em relação ao loteador.

Em 1975, instalado pelo doutor Augusto Nascimento Franco, então procurador da Prefeitura do município da capital, em procedimento instaurado a requerimento desta, proferimos decisão (em anexo), em que abríamos as portas do registro imobiliário da capital para que a municipalidade pudesse, ao menos, ver resguardado o domínio público sobre as ruas, espaços livres, áreas institucionais dos loteamentos que tivessem sido aprovados, impedindo, por qualquer forma, que a gleba fosse vendida por inteiro ou que, por qualquer artimanha, o loteador alienasse também aqueles espaços.

Com essa decisão, uma vez averbada a abertura de tais logradouros, tendo como apoio a orientação do decreto-lei 271/67, os compromissos de venda e compra passaram a ser registrados como se se tratasse de desmembramento.

Vale reproduzir o artigo primeiro, parágrafo segundo, e artigo quarto do referido decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967, para melhor compreensão da solução então encontrada.

“Artigo 1o – O loteamento urbano rege-se por este Decreto-Lei.

Parágrafo 2o – Considera-se desmembramento a subdivisão de área urbana em lotes para edificações na qual seja aproveitado o sistema viário oficial da cidade ou vila sem que se abram novas vias ou logradouros públicos e sem que se prolonguem ou se modifiquem os existentes.

Artigo 4o – Desde a data da inscrição do loteamento passam a integrar o domínio público de Município as vias e praças e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.”

Assim, uma vez registrado o compromisso, caracterizado o desmembramento, a parte jurídica do problema estava aparentemente solucionada. Em verdade, nesses casos a solução servia apenas quando o loteador fosse o proprietário da área loteada.

Ao menos o registro de seu compromisso obtinha o compromissário comprador, possibilitando-lhe, em conseqüência, postular a regularidade de seu terreno junto à municipalidade, obter aprovação para edificação e lançamento individualizado do imposto territorial, ou, ainda, a legalização da edificação eventualmente introduzida.

De evidente que a solução não era a melhor nem servia a todos os tipos de problemas, especialmente quanto às obras que o loteador deixara de executar, mas, em face das leis vigentes, era o máximo que podia obter.

Certa feita, o ilustre representante do Ministério Público contestou a validade da decisão proferida em pedido idêntico da municipalidade. Apreciando o recurso, a E. Corregedoria-Geral da Justiça negou-lhe provimento, nos seguintes termos.

“Isto posto, o engano está exatamente em sustentar-se que a transferência de domínio, nos logradouros tornados públicos, só se opera com a transcrição.

Se assim fosse, isto é, se a Administração Pública estivesse sujeita exclusivamente às regras do Direito Civil, poderia ter razão o ora recorrente, em insistir no chamamento do titular da transcrição. Possivelmente, nem se devesse falar em jurisdição contenciosa, por se vislumbrar nela verdadeira ação reivindicatória.”

“A rigor, a intervenção do Juiz Corregedor seria até dispensável. Se a Municipalidade instruía seu requerimento com certidão da existência do logradouro, e planta da qual constam a área por este ocupada, além de sua exata localização, ao Oficial do Registro Imobiliário não seria lícito negar a averbação. Permite-a o artigo 167, inciso II, no 4, satisfeitos os requisitos do parágrafo único do artigo 246, ambos da Lei no 6.015/73, na redação dada pela Lei no 6.216/76.

Ocorre, por outro lado, que a Administração municipal adquire o domínio dos logradouros, não segundo as regras do Direito Civil, mas conforme as do Direito Administrativo.

Com efeito, não será a averbação pleiteada pela Municipalidade que efetivará a transferência do domínio. Ela já se operou pela destinação das áreas do arruamento ao uso comum do povo, modo originário de aquisição de bens pelo Poder Público do Município.

É, aliás, que resulta do sistema legal, e está reafirmado na doutrina e na jurisprudência, como se vê na obra do eminente Prof. Hely Lopes Meirelles, ao observar – em lição completa, e elucidativa – que ‘não há, nem pode haver vias e logradouros públicos como propriedade particular. Toda área de circulação ou de recreação pública é bem de uso comum do povo e, portanto, bem do domínio público por destinação, dispensando titulação formal para o reconhecimento de tal dominialidade’” (Cf. Direito Municipal Brasileiro, 3.ed. refundida. Revista dos Tribunais, 1977, p.621/2).

Confira!

TV Replay, o que é bom se repete!